最新！22城土拍情报：央国企也躺下了

截至 全国22个重点城市中已有13城完成了三批次集中供地，共揽金3888亿元，相较于去年三批次的4364亿元下降11%。四个一线城市全部完成土拍，而尚未土拍的城市中仅剩成都、南京预计热度相对较高，其他城市恐仍将以底价成交为主。从当前的土拍结果来看，仅一首凉凉可以形容。

溢价、熔断地块占比直线下滑

从已完成三批次供地的13个城市今年三个批次的土拍情况来看，流拍率基本维持在7-8%的稳定区间，而熔断地块占比由一批次的接近30%腰斩至三批次的15%，同时溢价成交地块比例也下降了15个百分点。在营销持续乏力的情况下，房企纷纷减缓了投资的步伐。兜兜转转，土拍热度再次降回2021年三批次的水平。

图：13城集中供地成交情况汇总

图片来源：中指·开发云

如果考虑实际供应情况，2022年三批次供应面积相较于2021年三批次还下降了31%。具体来看，2021年三批次这13个城市累计供应365宗涉宅用地，规划建面4181万㎡；而2022年三批次这13个城市累计供应仅244宗涉宅用地，规划建面仅2898万㎡。

分城市来看，北京、上海、杭州、合肥等城市仍维持着较高的热度，而此前热度较高的深圳土拍热度下滑明显，其主要原因是三批次的地块均不在核心城区。如果说深圳土拍热度下降事出有因，刚刚完成土拍的广州1/4的地块惨遭流拍，则实实在在向市场传递了寒意。

13城2022年集中供地成交情况对比

图片来源：中指·开发云

央国企也躺下了

自去年下半年众多头部民企在土拍市场躺平之后，央国企就接过了行业的大旗，彼时国进民退成为行业热议的话题。然而短短一年之后，央国企也在土拍市场逐渐躺下了，核心原因还是项目卖不动，从而不能形成有效回款做再投资。根据中指研究院2022年1-9月房企TOP100房企累计销售额监测，相较于2021年1-9月同比下降45.1%。

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从土拍数据来看，在已完成三批次供地的13个城市中，央国企+混合所有制企业总投资金额由一、二批次的约1950亿元降至三批次的约1450亿元，投资金额占比更是由一、二批次的超过50%下降至三批次的37%。与去年颇为相似的是，地方国资在今年三批次再次进场托底接盘，在投资金额上占据了市场的半壁江山。

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今年前三季度金融数据显示，住户贷款增加3.41万亿元，企（事）业单位贷款增加14.48万亿元。相较于去年的前三季度金融数据，今年住户贷款少增2.94万亿，而企（事）业单位贷款多增4万亿。从中不难看出，居民购房意愿保持低位，杠杆就加在了城投等企（事）业单位上。

高周转是追求，倒挂盘是出路

聚焦三批次土拍，尽管北京的去化速度和利润空间稍逊于上海，本次北京的土拍热度确反超上海位居一线城市第一位。究其原因，资金的高周转仍是行业内心照不宣的信仰和追求，这无关企业性质。北京以其“正负零”的预售条件，吸引着众多期盼为今年业绩添砖加瓦的房企在三季度末仍然积极参拍。以中海为例， 上豪掷147亿的背后，是十一节前拿地、十一节后产品就面世的中海速度，是1.5容积率也要做大量75平走量刚需的魄力，而终究还是对资金回正速度的坚定要求。

实际上，提升周转速度的核心仍然在于去化速度。在房地产救市政策发挥的作用逐步减弱的当下，营销持续乏力，致使房企投资意愿降低，进一步拖累宏观经济和居民可支配收入，导致置业意愿继续下降，产生了负反馈循环，去化速度很难提升，房企的投资意愿在反复摩擦中被消耗殆尽。

与其通过提高销售限价为房企提供“看得见摸不着”的利润空间，不如地价和限价双降，直接让利于购房者。在北京、上海、杭州等核心城市，限价倒挂盘被证明能够有效拉动了购房需求，甚至产生了多个万人摇号盘、日光盘。

“倒挂”，或许是当前激活市场的理想出路。

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来源：中指研究院、土地情报

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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